REIT-Gesetz

Das Bundeskabinett hat gestern den Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) verabschiedet. Anders als noch im Referentenentwurf vorgesehen, werden vor dem 1. Januar 2007 erbaute Wohnimmobilien explizit aus dem Anwendungsbereich des REIT-Gesetzes ausgeklammert. Für Portfolios von Bestandswohnimmobilien bleibt der Weg in den REIT damit versperrt. Anders war wohl eine Einigung in der Großen Koalition nicht möglich. Durch den Kompromiss bleibt es jedoch immerhin bei dem geplanten Inkrafttreten zum 1. Januar 2007.

In der Presseerklärung des BMF sind die wesentlichen Elemente des vorgeschlagenen REIT-Gesetzes wie folgt zusammenfasst:

"Der deutsche REIT ist als in Deutschland ansässige Aktiengesellschaft („REIT-AG“) ausgestaltet, die zwingend an der Börse notiert sein muss. Der Streubesitz soll durch eine dauerhafte Quote von 15 % gesichert werden. So werden deutsche REITs einem breiten Anlegerkreis zugänglich gemacht („Mindeststreubesitz“).

Die REIT-AG ist von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, vorausgesetzt der REIT beschränkt sich auf seine Haupttätigkeit (Erwerb, Bewirtschaftung und Verkauf von Immobilien). Die Besteuerung der Erträge des REIT erfolgt nach Ausschüttung direkt beim Anleger als Dividende. Das Halbeinkünfteverfahren gilt nicht.

An einer REIT-AG darf sich jeder Aktionär nur mit weniger als 10 % direkt beteiligen („Höchstbeteiligungsklausel“). Diese Klausel passt zum Charakter der REITs-Aktiengesellschaft als einer Kapitalgesellschaft mit breitem Anlegerkreis, sichert andererseits die nach den Doppelbesteuerungsabkommen höchstmögliche Quellenbesteuerung ausländischer Anteilseigner und vermeidet negative Auswirkungen auf das Steueraufkommen. Investoren können jedoch mittelbar mehr als 10 % an einem REIT halten.

Es ist eine so genannte Exit Tax (steuerliche Begünstigung der Aufdeckung stiller Reserven) vorgesehen: Durch einen nur hälftigen Wertansatz für einen Zeitraum von drei Jahren soll sowohl die Einführung von REITs gefördert als auch der Immobilienmarkt mobilisiert werden."

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